预防性维护计划的好处对商业房地产行业的许多人来说都是显而易见的。在 HVAC 问题成为租户投诉之前将其扼杀在萌芽状态是很容易做到的。但一些建筑物在预防性维护计划方面遇到困难的原因是，建立和运行一个计划远非易事。
但这并不意味着它不值得付出努力。计划外和被动的维护可能会产生高昂的管理费??用并导致建筑物中断，这对建筑物所有者产生不利影响。根据维护平台提供商 Fiix 的数据，HVAC 设备等资产的计划外维护通常比计划维护的成本高出 3 到 9 倍。
进行预防性维护后，建筑设备的关键部件的使用寿命会延长，从而影响建筑的估值。物业维护和运营平台提供商 Building Engines 的首席产品官 Daniel Russo 表示：“如果不跟踪维护情况，可能会阻碍建筑的销售。如果没有一个记录所有内容的良好维护计划，就需要对建筑进行调查和审计。”
Russo 表示，制定维护计划需要大量工作，这可能是一些设施未能这样做的原因之一。关于制定预防性维护计划的书籍和文章数不胜数，但实际操作起来比获得书本知识要复杂得多。“要运行正确的 PM 计划，您需要内部员工来执行最 佳实践，”Russo 表示。“需要商业案例来证明预防性维护的合理性，第一步是证明成本合理性以及由谁来执行。”
如果正确应用，预防性维护可以将商业建筑转变为更有价值的资产。过去几十年来，技术的长足进步使维护任务变得更加容易，并产生了更好的结果。但是，物业管理团队在设置程序时仍然存在一些相同的老错误。
以下是 PM 程序失败的 5 个原因以及设施团队可以采取的措施：
基础不牢固
设计和建立预防性维护计划不同于运营典型的维护部门。预防性维护从设定目标、实施设备性能标准以及记录维护程序和时间表开始。理想情况下，所有这些信息都必须上传到计算机化维护管理系统 (CMMS) 中。这项工作很繁重，尤其是在开始时，内部团队可能无法独自完成。如果内部无法上传，物业经理可以找到可以提供帮助的合格顾问或维护供应商/承包商。
缺乏合适的技术工具（如 CMMS）可能会让项目从一开始就注定失败。设施需要收集设备清单、保修和服务手册等信息，并将其放入 CMMS 等数字记录系统中，以便维护人员随时掌握正确的信息。这些信息为了解设备的使用寿命以及需要检查和维修的频率设定了性能标准。
物业经理可能会开始为预防性维护计划奠定基础，但其他事情可能会阻碍并阻碍进度。奠定基础的最大失败可能是没有设定盈利动机。需要有一种方法来对 PM 计划的节省进行基准测试和跟踪。如果没有这一点，这些计划在业主或其他高管看来可能不合理。
数据不足
如今，商业世界中的大部分领域都与数据有关，预防性维护计划也不例外。CMMS 软件可以从定期设备检查中捕获数据，从而提供对重复出现问题的洞察。挖掘这些数据的能力使设施团队能够跟踪成本节约并安排维修任务。如果设施团队没有收集这些数据，他们就会大吃一惊，因为他们的预防性维护计划可能会无效。但除了简单地收集数据之外，还必须正确解读数据以确定预防性维护计划的下一步。
在不久的过去，收集和解释数据需要维护部门进行重大的文化变革。大多数维护跟踪过去完全是在纸上完成的，但最近，出现了向数字化的巨大转变。“维护人员通常工作太多而资源不足，因此数字化可以加快速度并有助于让每个人看起来更好，”Building Engines 的 Russo 说。
老一代人可能仍然对数字跟踪工具有些困惑，但这种转变是值得的。 “我们有时会看到用黑板和便签记录维护任务，”Russo 继续说道。“所有这些都需要用 iPad 和屏幕来代替。”
不遵守计划
一些设施会抱怨他们的 PM 计划无效，但这些公司通常不会按时执行预定的维护任务。预防性维护计划只有在正确遵循计划的情况下才会有效。在某些设施中，预防性维护任务的优先级最低，而实际上应该相反。维护专家建议将停机时间纳入设备运行计划，以提供足够的时间完成预防性维护工作。
CMMS 等软件工具还可以帮助创建强大的计划，以支持规划过程。物业经理必须决定他们将在预防性维护上花费多少以及将涵盖多少设备。是只针对关键设备还是所有设备？答案通常取决于是否有适当的预算和人员配备水平。忽视必要的设备可能会有风险，导致维护延期，而这种延期会累积起来并导致后续问题。
知识差距
维护工人的平均年龄正在增长，这已经不是什么秘密了。随着老龄化的维护人员退休，知识也随之退休。年轻工人过去常常跟随老员工学习，但这种情况现在已经不那么常见了。维护部门需要数字化他们的流程，以填补那些消失的学徒的空白。
维护技术人员，尤其是年轻的技术人员，需要随时掌握信息和文件，如保修单、示意图和编程步骤。许多年轻的技术人员没有经验或技能，因此，如果物业经理不投资其中一些数字工具，他们的预防性维护计划就会处于明显的劣势。
另一种选择是外包一些维护任务来填补空白。物业维护中，设施转向 JLL 和 CBRE 等公司承担部分工作量是一种日益增长的趋势。尽管成本高昂，但外包肯定有好处，因为外部公司可以比内部实施数字记录转换更快地扩展到整个投资组合。
标准不够
即使物业经理将部分或全部预防性维护外包，问题仍然会出现。首先，外包应该在设施使用同一家公司的楼宇组合中实现标准化。Russo 表示，他看到一些楼宇业主使用不同的公司和供应商进行预防性维护计划，虽然这样做可以奏效，但往往会让事情变得更加混乱。“没有标准化，就缺乏可见性，你无法比较和对比楼宇维护计划，”他说。“要运行有效的预防性维护计划，你需要在整个楼宇组合中制定目标和标准。”
如果物业经理在没有适当监督的情况下简单地将预防性维护计划交给他们的员工或供应商，也会发生同样的事情。预防性维护需要管理层密切跟踪，以维持其长期运行。这绝不是一劳永逸的交易。如果将预防性维护外包，通过专注于一家供应商来标准化计划将简化流程。否则，不同的楼宇可能会有截然不同的目标和基准，这只会使公司的预防性维护计划复杂化。
