同世飞天：兼顾建筑规范与商业规范，塑造成功商业

　　【IT168 资讯】谈及商业地产的规划设计，有几点至关重要：一是前期精确的商业调研与策划是成功的基础;二是规划设计本身，如何发掘最大的商业价值和文化特质，如何在设计中贯穿并创造性地解决诸多涉及策划定位、销售营销、招商运营、投资收益、物业管理等综合因素;三是商业物业是租是售，还是部分租部分售?因为不同的投资模式直接决定了不同的规划设计思路和方法。因此，一个商业地产项目的设计，除了要满足建筑规范和消防规范之外，还必须要满足商业规范。

　　同世飞天认为：商业地产项目在开发之前，必须要充分考虑到商业的后期经营管理问题，不能简单的用建筑设计代替商业规划设计，否则将很难保证商业地产的成功运作。

　　据同世飞天总结，目前来讲开发商对商业地产项目开发运营常见的三种做法：

　　第一种是：项目立项后，直接找设计公司做建筑设计，然后依据图纸进行项目开发;

　　第二种是：项目立项后，先找一家策划公司出策划书，然后依据策划书进行建筑设计，进行项目开发;

　　第三种是：项目立项后，聘请专业的商业地产顾问机构经过对项目的市场环境、城市商业状况、开发需求、房地产相关政策等各方面进行综合调研和研究，结合项目整体定位、招商运营、开发投资等方面信息，在明确项目定位、商业规划设计以及投资模式后方才开始项目开发。

　　上述三种做法中，不少开发商往往采用前两种，但这两种做法都不是正确的商业地产的开发步骤。

　　第一种做法是先建筑设计后考虑商业运营，其结果往往造成建成后的商业物业不符合商家的经营需求，造成招商难，运营难;

　　第二种做法是有策划定位，但没有商业规划设计，往往设计公司按消防规范、建筑规范设计完后改变了项目策划定位的初衷，使得商业地产项目的商业价值没有得到较好体现，更有甚者极大的浪费了项目的商业价值，达不到开发投资预期的收益，更谈不上商业地产价值最大化。

　　在前两种做法中不管是设计公司还是策划公司，都没有对项目进行全程参与，也就成了“只管前期出方案，不管后期出问题”。至于设计出来的项目适不适合做商业经营，适合做什么商业经营，谁来经营?这些问题就只能留给开发商自己去解决。在项目建设完成后，开发商只顾一卖了之。如果顺利的话，开发公司能赚到低于预期的利润，不顺利的话这个项目就会陷入一个“泥潭”之中，让投资者头痛不已。

　　这种建筑设计先于或代替商业规划设计，用营销策划代替商业规划设计的现象在商业项目开发中比比皆是，也产生了大量的不良资产，浪费了投资者、开发商的人力、物力资源。唯有第三种做法才是科学的、正确的商业地产开发步骤，也只有第三种做法才能做到商业与建筑设计的有机结合，保障项目定位目标、建筑形态与商家需求的统一、开发收益的最大化、招商运营的成功运作和商业地产项目的持续生命力。

　　同世飞天董事长张璋先生讲：在进行商业地产项目的规划设计时，必须要同时兼顾“建筑规范和商业规范的统一”。只有这样，设计的商业地产，才能既符合建筑技术和消防的要求，又符合商业经营的需要。

　　凭借在商业地产领域多年的深入研究以及操盘数百个成功案例的丰富经验，同世飞天在服务商业地产项目时的做法是：首先做细致的调查，调查内容包括项目本身所在的位置、城市、区域，还包括对交通的调查、消费能力、消费者动向、经营者动向和投资者动向等与该项目有关的一系列调查;其次，组织专家团队进行专业分析，确定项目地块是否适于做商业，进行论证和定位。如果适合做商业，做多大的规模?面向什么样的客户群?在前期调查分析的基础上，进行业种业态的组合。每一种业种业态的组合、规模，以及它们之间的衔接、布局，对建筑和形象等要求，全部在商业规划里做到。第三，在商业规划的基础上再做建筑设计，结合项目定位，审慎对待项目的消防、交通、功能用房等方面的设计，以实现定位目标、满足商家需求、实现开发收益最大化为最终目标，为项目后期招商运营的成功提供有力的保障，进而提升项目的整体商业价值。